Immobilien- und Bauwirtschaft

Wir beraten bei Immobilientransaktionen, Projektentwicklungen und Bauvorhaben — beim Erwerb und der Veräußerung von Grundstücken ebenso wie bei der Gestaltung und Durchsetzung von Bau- und Mietverträgen.

Der Erwerb

Jeder Grundstückskaufvertrag bedarf in Deutschland der notariellen Beurkundung, und zwar vollständig: Nebenabreden, die nicht mit beurkundet werden, machen im Zweifel den gesamten Vertrag unwirksam. Wer sich mündlich auf eine zusätzliche Zusage verlässt, steht schlimmstenfalls ohne Vertrag da.

Vor dem Erwerb steht die Prüfung. Sie umfasst mehr als das Grundbuch: Baulasten stehen in einem eigenen Verzeichnis, Altlasten im Kataster der Behörde, denkmalschutzrechtliche Bindungen in eigenen Listen. Hinzu kommen Erschließung, bestehende Miet- und Pachtverhältnisse und die Frage, ob eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausüben kann — was den Vollzug um Wochen verzögert.

Das Bauvorhaben

Bauverträge werden entweder nach den gesetzlichen Regeln des Werkvertragsrechts oder unter Einbeziehung der VOB/B geschlossen. Die Unterschiede sind erheblich: bei Kündigungsrechten, bei der Behandlung von Nachträgen, bei den Fristen für Mängelansprüche. Wer die VOB/B gegenüber einem Verbraucher einbezieht oder sie einseitig verändert, verliert häufig ihren Schutz — dann gilt das Gesetz.

Für Bauherren zentral ist das Anordnungsrecht: Der Besteller kann Änderungen verlangen, muss die Mehrvergütung aber nach vorgegebenen Maßstäben ausgleichen. Wir richten Nachtragsverfahren so ein, dass Anordnung, Nachtragsangebot und Beauftragung nachvollziehbar dokumentiert sind — das entscheidet später über die Durchsetzbarkeit.

Abnahme und Mängel

Die Abnahme ist der Wendepunkt jedes Bauvorhabens. Mit ihr wird die Vergütung fällig, geht die Gefahr über, beginnt die Verjährung für Mängelansprüche und kehrt sich die Beweislast um: Vorher muss der Unternehmer die Mangelfreiheit beweisen, danach der Besteller den Mangel.

Wegen dieser Wirkungen lohnt Sorgfalt: förmliche Abnahme mit Protokoll, Vorbehalt für erkannte Mängel, Vorbehalt für eine verwirkte Vertragsstrafe. Wer die Leistung nutzt, ohne etwas zu erklären, riskiert eine konkludente Abnahme — mit allen Folgen, ohne Vorbehalte.

Gewerbliche Miete

Anders als bei Wohnraum ist die gewerbliche Miete weitgehend frei gestaltbar. Genau darin liegt das Risiko: Betriebskostenumlagen, Schönheitsreparaturen, Instandhaltungspflichten und Konkurrenzschutz können weitreichend übertragen werden — bis zur Grenze der Klauselkontrolle, hinter der die Regelung ersatzlos entfällt und das Gesetz gilt.

Zwei Punkte werden regelmäßig unterschätzt. Erstens die Schriftform: Ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr, der die Form nicht wahrt, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar — auch Nachträge müssen die Form einhalten. Zweitens die Indexklausel: Sie muss so bestimmt sein, dass sich die Anpassung nachrechnen lässt.

Typische Konstellationen

Der Investor aus der Türkei. Beim Erwerb deutscher Gewerbeimmobilien stellen sich Fragen zur Erwerbsstruktur, zur Grunderwerbsteuer und zur Finanzierung durch eine ausländische Gesellschaft. Die Struktur entscheidet über die Steuerlast und ist nachträglich kaum zu ändern.

Die Projektentwicklung. Grundstückssicherung, Baurecht, Generalunternehmervertrag und Vermietung greifen zeitlich ineinander. Ein Ankaufsrecht, das ausläuft, bevor das Baurecht steht, gefährdet das ganze Vorhaben.

Der Bauprozess. Streit über Mängel oder Nachträge wird durch Sachverständigengutachten entschieden. Wer den Zustand rechtzeitig sichern lässt, steht wesentlich besser da als der, der erst mit der Klage beginnt.

Sicherheiten am Bau

Bauunternehmer haben Instrumente, um ihre Vergütung abzusichern. Sie können eine Sicherheit für den noch nicht gezahlten Werklohn verlangen und die Arbeit einstellen, wenn sie nicht gestellt wird. Daneben steht die Bauhandwerkersicherungshypothek, die am Grundstück eingetragen wird — sie hilft allerdings nur, wenn der Besteller auch der Eigentümer ist, was bei Projektentwicklungen häufig nicht zutrifft.

Auf der Gegenseite sichern sich Bauherren durch Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften ab. Deren Höhe und Laufzeit unterliegen der Klauselkontrolle: Eine überzogene Sicherheit ist unwirksam, und dann steht der Bauherr ganz ohne da. Wir bemessen sie so, dass sie hält.

Womit diese Beratung zusammenhängt

Immobilienthemen berühren die steuerliche Gestaltung des Erwerbs, bei öffentlichen Auftraggebern das Vergaberecht und bei Streitigkeiten die Prozessvertretung. Bei Vorhaben mit öffentlicher Beteiligung arbeiten wir mit der Infrastrukturberatung zusammen.