Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü

Gayrimenkul işlemleri, proje geliştirme ve inşaat projeleri konusunda danışmanlık yapıyoruz — gayrimenkul alım ve satımında olduğu gibi inşaat ve kira sözleşmelerinin hazırlanması ve uygulanmasında da.

Alım

Her gayrimenkul satış sözleşmesi Almanya'da noterde tasdik edilmelidir ve bu tamamen geçerlidir: Tasdik edilmeyen ek anlaşmalar, şüphe durumunda tüm sözleşmeyi geçersiz kılar. Ek bir taahhüt için sözlü olarak güvenenler, en kötü durumda sözleşmesiz kalabilirler.

Alımdan önce inceleme yapılır. Bu, tapu kaydından daha fazlasını kapsar: İnşaat yükümlülükleri ayrı bir kayıt altında, eski yükümlülükler ilgili kurumun kadastrosunda, koruma altındaki yapılar için ayrı listelerde yer alır. Ayrıca, altyapı, mevcut kira ve kiralama ilişkileri ve bir belediyenin ön alım hakkını kullanıp kullanamayacağı gibi sorular da vardır — bu, işlemi haftalarca geciktirebilir.

İnşaat Projesi

İnşaat sözleşmeleri ya iş sözleşmesi hukukunun yasal kurallarına göre ya da VOB/B'yi (Alman İnşaat Sözleşmeleri Yönetmeliği) dikkate alarak yapılır. Farklar önemli ölçüde farklıdır: fesih hakları, ek taleplerin işlenmesi, kusur talepleri için süreler. VOB/B'yi bir tüketiciye dahil eden veya tek taraflı olarak değiştirenler, genellikle koruma hakkını kaybeder — o zaman yasa geçerli olur.

İnşaat sahipleri için merkezi olan, talep hakkıdır: Sipariş veren, değişiklik talep edebilir, ancak ek ücretleri belirlenen ölçütlere göre dengelemek zorundadır. Ek taleplerin sürecini, talep, ek teklif ve görevlendirme belgelerinin anlaşılır bir şekilde belgelenmesini sağlayacak şekilde düzenliyoruz — bu, daha sonra uygulanabilirliği belirler.

Teslim ve Kusurlar

Teslim, her inşaat projesinin dönüm noktasıdır. Bununla birlikte, ödeme vadesi gelir, risk geçer, kusur talepleri için zamanaşımı başlar ve delil yükü tersine döner: Önce müteahhit, kusursuzluğu kanıtlamak zorundadır, daha sonra sipariş veren kusuru kanıtlamak zorundadır.

Bu etkiler nedeniyle dikkatli olmak önemlidir: resmi teslimat protokolü ile, tespit edilen kusurlar için ihtiyat, uygulanmış bir sözleşme cezası için ihtiyat. Hizmeti kullanmak, herhangi bir açıklama yapmadan, zımni bir teslimat riski taşır — tüm sonuçlarıyla birlikte, ihtiyat olmadan.

Ticari Kira

Konut kiralamada olduğu gibi, ticari kira büyük ölçüde serbestçe düzenlenebilir. Tam da burada risk yatmaktadır: işletme maliyetleri, estetik onarımlar, bakım yükümlülükleri ve rekabet koruma hakları geniş ölçüde devredilebilir — madde kontrolü sınırına kadar, bu sınırın ötesinde düzenleme geçersiz olur ve yasa geçerli olur.

İki nokta genellikle göz ardı edilir. Birincisi, yazılı form: Bir yıldan fazla süren bir kira sözleşmesi, formu korumazsa, belirsiz süreli olarak kabul edilir ve normal olarak feshedilebilir — ek talepler de formu korumalıdır. İkincisi, endeks maddesi: Bu, ayarlamanın hesaplanabilir olması için yeterince belirgin olmalıdır.

Tipik Durumlar

Türkiye'den Yatırımcı. Alman ticari gayrimenkul alımında, alım yapısı, gayrimenkul alım vergisi ve yabancı bir şirket aracılığıyla finansman konularında sorular ortaya çıkar. Yapı, vergi yükünü belirler ve sonradan değiştirilmesi zordur.

Proje Geliştirme. Gayrimenkul güvence altına alma, inşaat hukuku, genel müteahhit sözleşmesi ve kiralama zamanlama açısından iç içe geçmektedir. İnşaat hukuku oluşmadan sona eren bir alım hakkı, tüm projeyi tehlikeye atar.

İnşaat Süreci. Kusurlar veya ek talepler üzerindeki anlaşmazlıklar, uzman raporlarıyla çözülür. Durumu zamanında güvence altına alan, dava açanlardan çok daha iyi bir konumda olur.

İnşaatta Teminatlar

İnşaat müteahhitleri, ödemelerini güvence altına almak için araçlara sahiptir. Henüz ödenmemiş iş ücreti için teminat talep edebilir ve teminat verilmezse çalışmayı durdurabilirler. Ayrıca, gayrimenkul üzerinde kaydedilen inşaat işçileri teminat ipoteği vardır — ancak bu, yalnızca sipariş verenin de mülk sahibi olması durumunda yardımcı olur, bu da proje geliştirmelerinde sıkça geçerli değildir.

Karşı tarafta, inşaat sahipleri sözleşme yerine getirme ve garanti teminatları ile kendilerini güvence altına alır. Bunların tutarı ve süresi madde kontrolüne tabidir: Aşırı bir teminat geçersizdir ve o zaman inşaat sahibi tamamen kayıtsız kalır. Biz, teminatın geçerli olmasını sağlayacak şekilde belirliyoruz.

Bu Danışmanlıkla İlgili Olanlar

Gayrimenkul konuları, alımın vergi düzenlemesini, kamu alıcıları için ihale hukukunu ve anlaşmazlık durumunda dava temsilini etkiler. Kamu katılımı olan projelerde, altyapı danışmanlığı ile işbirliği yapıyoruz.